Immobilien
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IMMOBILIEN
Die Erneuerung von Gebäudehülle und Heizung eines Einfamilienhauses schlägt mit einigen zehntausend Euro zu Buche. Beim Mehrfamilienhaus fällt diese energetische Modernisierung sechsstellig aus. Das hat der Dachverband der Wohnungs- und Immobilienbranche ermittelt.
Wie Lutz Freitag, Vorsitzender der in Berlin ansässigen Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und zugleich Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, erklärt, kostet die energiesparende Modernisierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses rund 45.000 Euro. Sogar das Vierfache sei hierfür bei einem Mehrfamilienhaus mit 860 Quadratmetern zu veranschlagen. »Dabei handelt es sich aber ›nur‹ um die Erneuerung von Gebäudehülle und Heizung«, betont Freitag.
Die aufgeführten Eckwerte basieren auf einer von der BSI in Auftrag gegebenen Studie des Instituts Wohnen und Umwelt (www.iwu.de) in Darmstadt. Zu dessen Aufgaben zählt, Möglichkeiten einer sparsamen, rationellen und sozialverträglichen Nutzung von Energie und Umwelt zu ergründen, aber auch gegenwärtige und künftige Formen des Wohnens durch interdisziplinäre Grundlagenforschung kritisch zu durchleuchten. Gegenstand der aktuellen Untersuchung war die Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Wohnungsbestand. Hintergrund ist der Beschluss der Bundesregierung vom 18. Juni 2007 zur Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV). Einen wichtigen Ansatz bildet hier die Verschärfung des Anforderungsniveaus an den baulichen Wärmeschutz bei Neubauten und Bestandsgebäuden ab 2009. In seiner Studie hat das IWU anhand sowohl selbstgenutzter als auch vermieteter Ein- und Mehrfamilienhäuser untersucht, ob die aus der Verschärfung resultierenden Maßnahmen unter Wahrung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit realisiert werden können. Während sich für vermietete Gebäude je nach Marktlage sehr differenzierte Ergebnisse von ganz unwirtschaftlich bis wirtschaftlich ergeben, weisen energiesparende Maßnahmen für den Selbstnutzer über 20 Jahre rechnerisch zwar eine Wirtschaftlichkeit aus; die Problematik liegt laut BSI allerdings darin, dass die Kosten für die Modernisierung sofort aufgebracht werden müssten, während der finanzielle Vorteil erst zwei Jahrzehnte später zum Tragen komme. In der Praxis relativiert sich demnach auch die Wirtschaftlichkeitsrechnung für Vermieter.
Voraussetzung sei die Durchsetzbarkeit einer von Modernisierungsmaßnahmen abgeleiteten, rechtlich zulässigen Mieterhöhung in vollem Umfang, so BSI-Chef Freitag. Tatsächlich aber könnten die Kosten des Vermieters für eine energetische Modernisierung nur begrenzt an die Mieter weitergereicht werden. Faktisch müssten diese im Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich aufwenden, während die Heizenergieeinsparung bestenfalls 80 Cent betrage. Viele Mieter seien finanziell nicht in der Lage, noch mehr Belastungen zu tragen.
Dies sei ein wesentliches Modernisierungshemmnis, so Freitag: »Private Vermieter stoßen an ihre Grenzen, wenn Mieterhöhungen nicht realisierbar und damit Maßnahmen von vornherein unwirtschaftlich sind.« Nach Überzeugung der BSI als Zusammenschluss der wichtigsten Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienbranche zeigen die Ergebnisse der IWU-Studie: Wenn energetische Modernisierungen flächendeckend erfolgen sollen, dürfen die Mindestanforderungen, wie sie die EnEV definiert, nicht weiter angehoben werden.
Geschehe dies doch, entstünden in der Folge lediglich »einzelne Leuchtturmprojekte, aber keine flächendeckende Modernisierung«. Zudem sollten die Fördermittel für energetische Modernisierungen »über 2009 hinaus mit angemessenen und stetigen Konditionen verlängert und das Gesamtvolumen der bereitgestellten Mittel erhöht werden«, so die Forderung der BSI. Das schaffe die nötige Planungssicherheit, um weiterhin Modernisierungen vornehmen zu können – »gut für die Mieter und gut für den Klimaschutz«, so der BSI-Vorsitzende. Allerdings macht Freitag in diesem Kontext auch deutlich, dass über die Aufwendungen für die Erneuerung von Gebäudehülle und Heizung in Ein- wie Mehrfamilienhaus hinaus »noch mehr Geld in die Hand genommen werden muss«, um einen modernen Wohnstandard bieten zu können. Hierzu zählt er etwa »ein zeitgemäßes Bad, einen Balkon oder einen Fahrstuhl«.
Eine Veröffentlichung der Anzeigenabteilung